Vad godkänner hyresvärden vid utflyttningsbesiktning? Vanliga anmärkningar och hur du slipper dem

Vad är egentligen en utflyttningsbesiktning?

En utflyttningsbesiktning är hyresvärdens (eller bostadsrättsföreningens) kontroll av bostadens skick efter att du flyttat ut, jämfört med skicket vid inflyttning. Syftet är att avgöra om det finns skador eller bristande städning utöver normalt slitage, som du som hyresgäst kan bli skyldig att stå för. Normalt slitage – till exempel lite nötta golv efter många års boende – är aldrig något du behöver betala för. Det som anmärks är i stället skador orsakade av vårdslöshet, glömd städning eller saker som lämnats kvar.

Besiktningen görs oftast av en fastighetsskötare, förvaltare eller extern besiktningsfirma, och resultatet dokumenteras i ett protokoll med foton. Har du ett inflyttningsprotokoll från när du flyttade in är det din bästa vän här, eftersom det visar vilket skick bostaden faktiskt hade från början. Sakna du det protokollet är det klokt att själv fotografera noggrant både vid in- och utflyttning.

I praktiken handlar besiktningen om detaljer. Det är sällan stora renoveringsbehov som orsakar tvist, utan just de små sakerna som är lätta att missa i stressen inför en flytt – vilket är precis det vi ska gå igenom nu.

Köket – den vanligaste källan till anmärkningar

Köket är utan tvekan det rum där flest anmärkningar uppstår, och ugnen är den vanligaste boven. Fett och inbränd smuts i ugnsutrymmet, på gallren och i ugnsluckans glas räknas som en av de mest frekventa noteringarna vid besiktningar i både Knivsta och Uppsala. Många glömmer att rengöra själva ugnstaket och kanterna runt tätningslisten, där fett lätt samlas och bränns fast över tid.

Fläktfiltret är minst lika vanligt att anmärka på. Ett tjockt lager fett i filtret syns direkt och är en av de saker besiktningsmän kontrollerar rutinmässigt, eftersom smutsiga filter dessutom kan vara en brandrisk. Filtret går oftast att lyfta ut och diska separat i varmt vatten med diskmedel, eller köras i diskmaskinen om det är av metall.

Andra vanliga köksanmärkningar är kylskåpets tätningslister och bakom-kylen-ytor, spisens plattor och droppskålar, samt insidan av köksskåp och lådor där smulor och fettstänk samlas. Tänk också på ventilationsdonet i köket – ett dammigt eller fettigt don brukar noteras även om det sällan rengörs i vardagen.

Badrummet – fogar, golvbrunn och kalkavlagringar

Badrummets fogar är en klassisk stötesten. Mörka, mögliga fogar mellan kaklet eller runt badkar och dusch är svåra att få helt rena med vanlig städning om de fått sitta ett tag, men en ordentlig skurning med fogborste och ett fogrengöringsmedel gör stor skillnad. Det besiktningsmän letar efter är inte enstaka missfärgningar av ålder (det räknas som normalt slitage), utan tydlig smuts, hårrester och kalkavlagringar som gått att undvika med regelbunden städning.

Golvbrunnen är ett annat område som ofta glöms bort helt. Hårtussar, tvålrester och slam samlas i silen och brunnen, och en igensatt golvbrunn är en vanlig anmärkning eftersom det påverkar avloppets funktion för nästa hyresgäst. Lyft ur silen, rengör den och spola brunnen med varmt vatten – gärna med ett avloppsrent medel som sista steg.

Kalkavlagringar på kranar, blandare och glasväggar i duschen är också vanligt förekommande i besiktningsprotokoll, särskilt i områden med hårt vatten som delar av Uppsalaregionen har. Ättikvatten eller ett kalklösande medel löser det mesta, men låt medlet verka en stund innan du skrubbar – då slipper du onödig skurning.

Förvaring, garderober och balkong – detaljerna som glöms bort

Garderobshyllor och förvaringsutrymmen är ett underskattat problemområde. Damm, hårtussar och kvarglömda småsaker längst in i garderober, på överskåp och innanför garderobsdörrar är extremt vanligt eftersom de sällan städas i vardagen och lätt glöms bort i flyttstressen. Ta för vana att dra ut alla hyllplan och torka av dem, inklusive undersidan av hyllan ovanför.

Balkonger räknas ofta som en del av bostaden vid besiktning, trots att de är utomhus. Löv, jord från krukväxter, fågelspillning och skräp mellan balkongräckets spjälor är vanliga anmärkningar, liksom smutsiga balkonggolv av trä eller plattor. Om balkongen har ett golvbrunn eller avrinning, kontrollera att den inte är igensatt – stillastående vatten kan orsaka fuktskador som blir betydligt dyrare att åtgärda än en enkel sopning och spolning.

Tänk också på fönster och fönsterbrädor, element och dess baksidor, samt trösklar och dörrkarmar. Dessa ytor samlar damm över tid utan att synas i vardagen, men vid en noggrann besiktning med bra ljus syns de direkt. En generell tumregel: om du inte skulle vilja hitta det själv vid en visning, kommer besiktningsmannen troligen inte gilla det heller.

Så dokumenterar du städningen rätt

Det bästa skyddet mot efterkrav är dokumentation. Ta tydliga, väl belysta foton av varje rum efter avslutad städning – inklusive ugn, fläktfilter, golvbrunn, garderober och balkong var för sig. Fotografera gärna med telefonens datum och tid synligt, eller skicka bilderna till din egen e-post samma dag för en tidsstämpel som är svår att ifrågasätta.

Var systematisk: gå igenom bostaden rum för rum och fotografera från flera vinklar, särskilt de ytor som brukar anmärkas mest. Öppna skåp, lådor och garderober i bilderna så att det syns att även insidorna är rengjorda. Om bostaden redan hade skador eller slitage vid inflytt – till exempel repor i golvet eller en spricka i kaklet – bör du ha dokumenterat även det redan då, annars riskerar du att bli ansvarig för något som fanns innan du flyttade in.

Spara all dokumentation tills du fått en skriftlig bekräftelse på att besiktningen är godkänd och depositionen eller flyttstädsgarantin frigjord. Om du ändå får ett efterkrav, begär alltid besiktningsprotokollet med foton från hyresvärden och jämför med dina egna bilder – ofta räcker det för att reda ut missförstånd utan konflikt.

Anlitar du proffs för flyttstädet, se till att städfirman fotograferar sitt arbete och att ni gemensamt går igenom bostaden innan nyckelöverlämningen. Många städfirmor, oss själva inkluderat, erbjuder en efterstädsgaranti där man återkommer och åtgärdar eventuella anmärkningar kostnadsfritt inom en viss tid – vilket ger ett extra lager av trygghet inför besiktningen.

Checklista: de vanligaste anmärkningarna att bocka av

Innan du lämnar nycklarna kan det vara skönt att ha en konkret lista att gå igenom rum för rum. Här är de punkter vi ser återkommande i besiktningsprotokoll från lägenheter i Knivsta och Uppsala:

• Ugn: insida, galler, lucka och tätningslist fria från inbränt fett
• Fläktfilter: urplockat, avfettat och torrt
• Kyl och frys: avfrostade, torkade och luktfria, tätningslister rena
• Badrumsfogar: skurade fria från mögel och kalk
• Golvbrunn: rensad från hår och slam
• Garderober och skåp: hyllor och innerväggar dammfria, inget kvarglömt
• Balkong: sopad, spolad, avrinning kontrollerad
• Fönster, element och trösklar: avtorkade från damm

En godkänd utflyttningsbesiktning handlar sällan om stora renoveringar – det är detaljerna som avgör. Ugn, fläktfilter, fogar, golvbrunn, garderober och balkong är de områden där de flesta anmärkningarna uppstår, men de är också fullt möjliga att åtgärda med rätt metod och lite tid. Är du osäker på om du hinner städa själv, eller vill du ha ett proffs som dokumenterar arbetet och står bakom resultatet, hjälper vi gärna till med flyttstäd i Knivsta och Uppsalaområdet. Kontakta Varv2 så berättar vi mer om hur vi kan göra din utflyttning trygg och besiktningen problemfri.